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房地产圈|触摸真正的REIT靴子

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  中国的房地产业正在进入“下半年”。转型是一个回应,任重道远。
  在房地产行业的上半年,投资者专注于以开发商为主导的一级开发市场,以简单粗略的方式利用杠杆来获得快速的投资回报。
  在下半年,开发商,投资者,服务提供商和运营商是相互依存的。通过专业的分工,可以提高效率并增加财产价值。资产证券化用于实现融资和资金的快速周转。
  美国房地产投资信托基金一半的投资收入是基于对物业的升值,而房地产投资信托基金的特征决定了其将物业管理作为价值的核心。
  国际经验告诉我们:房地产投资信托是权属财产的最终目的地。
  目前,在中国,最现实的房地产私募股权投资基金是PERE私募股权基金(Pre-REIT)。发展如下。
  用于购置现有资产的资金增加:随着国家房地产行业进入下半年,大量现有房地产资产将为中国房地产市场的资产管理时代开辟新格局;
  财产所有权已成为基金并购的目标,而全国房地产基金行业则拥有广阔的空间:它包括成熟的经营性房地产资产,城市改造和长期租赁公寓,以及房地产的规模。房地产基金增长迅速;
  传统的开发商和运营商,例如专业的资产管理公司,与金融机构合作共同建立并购基金,这已成为新建大型房地产基金的主要模式。
  01
  PERE中国私募股权基金
  02
  私募股权基金的分类PERE
  按投资方式分为发展和权属两种,按投资主体的性质分为国内外投资。
  大宗房地产的批量交易主要由国外的大型私募股权基金发起,“ PERE + REIT”形式通常在启动阶段使用。
  开发型基金,国家基金的信用保险基金,外资基金的CPPIB/GIC;持有的资金包括:中国人寿喜乐城(PERE基金)和国家基金,莱佛士和外国基金。
  03
  PERE房地产基金与REIT之间的关系
  开发资金:对于基于开发和销售的资产组合,可以使用开发资金;
  投资组合基金:一些成熟的房地产和在建的房地产可用于形成资产组合,可用作投资组合基金。优质物业租金的良好收入是基金收入的保证,这为房地产投资信托基金产品提供了项目来源,并通过房地产投资信托基金的产出获得回报。
  中国房地产投资信托的发展需要开发商和房地产基金的参与,以储备相应的资产组合。
  04
  典型的PERE基金——嘉德置地商业房地产周期
  嘉德置地新加坡商业房地产基金综合模型:资产管理和基金管理涵盖整个商业房地产过程,例如房地产投资信托基金的开发,运营,退出,形成封闭的投资和退出周期。作为开发商的嘉德置地进行开发和孵化业务。当该物业到期并产生稳定的现金流量时,该物业将被抵押并载入REIT以实现退出。根据市场环境和行业状况,为维护物业资产,建议通过资本运作实现“轻”和“重”:即实现轻,重资产的有效组合。通过多种投资模式。通过“开发-保留-退出”步骤,利用专业技能来培育和改善资产,最终实现退出,形成一个封闭的投资周期,从传统的房地产开发模式到资产管理模式。
  05
  “ PERE + REIT”将成为未来中国房地产市场的主流
  商业房地产部门使用“ Pre-REIT”模式的标准出口路线。
  培育阶段:从孵化到培育,增加现金流量,改善经营状况,从开放到稳定发展,投资于经营成本,努力创造更多的经营收入。
  REIT之前的阶段:培养并不断提高财产的质量,稳定的现金流并不断改善运营,这对财产的原始所有者或经营者有一定的要求。
  房地产投资信托阶段:资本市场中的房地产流出,充足和稳定的现金流量以及良好的运营国内房地产投资信托要求资产的原始所有者提供部分信用改善义务。
  当然,经过前三个阶段之后,中国仍然“需要”全国公众权益的REITs阶段。
  06
  中国公司在国外发行的房地产投资信托
  中国的房地产投资信托从海外发行开始,在相对成熟的资本市场和商业房地产市场的基础上,中国的商业房地产在香港和新加坡发行房地产投资信托基金,以筹集商业房地产业务的资金。
  在新加坡上市的四个中国房地产投资信托基金包括嘉德置地中国商业信托,Express Network City房地产投资信托,北京华联房地产投资信托和沙船房地产投资信托。
  在香港上市的四个中国房地产投资信托基金包括来自中国蛇口,越秀房地产基金,汇县工业信托和春泉工业信托的商人。
  此外,国外还有一些房地产投资信托公司,它们在投资组合中拥有一些中国物业。新加坡有雅诗阁房地产投资信托基金,丰树北亚房地产投资信托基金,华联商业房地产投资信托,Starhill Global REIT,丰树房地产投资信托基金和凯石物流房地产投资信托基金。香港有关联房地产投资信托基金和开元工业信托投资基金。

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她说她不知道对方有妻子,你信得过吗?
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